연봉 5천만원·마통 1천만원
생애 첫 집 구입하는 직장인
3억7500만원 대출 받았을 때
총이자가 원금의 무려 130%

그간 꽉 막혔던 주택담보대출 환경이 개선되고 있다. 은행들이 대출 만기를 늘리는 식으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하고, 새 정부가 주택담보대출비율(LTV) 기준 완화를 공언하면서다. 연 소득이 5000만원인 직장인도 첫 집이라면 3억7000만원 넘게 대출을 받을 수 있을 전망이다. 다만 만기가 40~50년인 초장기 주택담보대출은 이자액이 원금에 육박하거나 심지어 원금을 상회하는 경우도 있어 금융소비자들 주의가 요구된다.

현재 연 소득이 5000만원이고, 금리 4.5%짜리 1000만원 한도 마이너스통장을 갖고 있으며, 처음 집을 사는 직장인은 최대 3억500만원까지 대출받을 수 있다. 주택담보대출 금리는 4%이고, 30년간 원리금 균등 분할 상환한다는 조건하에서 DSR는 39.85%로 상한 40%에 근접한다.

이때 만기가 50년으로 늘어나면 주택담보대출 한도는 3억7500만원(DSR 39.61%)으로 7000만원 증가한다. 만기가 길어지며 연 원리금이 낮아지는 효과 덕분이다. 현행 DSR 규제는 연 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 규정한다. LTV 상한이 80%로 완화되면 투기지역·투기과열지구에서 6억원짜리 주택을 담보로도 이 대출이 가능하다. 기존에 LTV가 60%일 땐 3억6000만원까지로 대출이 제한됐다.

만기를 늘리면 당장 대출받을 수 있는 한도가 늘지만 대출액이 커지고 이자를 내는 기간도 길어지며 총 이자 부담도 늘어나는 점은 유의해야 한다. 금리 4%, 30년 만기로 3억500만원을 대출받을 때는 총 이자액이 약 2억1900만원으로 원금의 71% 수준이지만, 금리 4%, 50년 만기로 3억7500만원을 대출받으면 총 이자액이 4억9200만원으로 원금의 130%에 달한다. 배(원금)보다 배꼽(이자)이 더 큰 셈이다.

양도차익을 합해 중간에 상환하는 방안도 있지만 이는 부동산 가격의 지속적 상승을 전제로 한다. 집값이 빠르게 올라 10년 납부하고 즉시 상환한다고 가정해도 그간 납부해야 하는 이자액만 약 1억4400만원으로 원금의 40%에 달한다. 6억원짜리 아파트를 기준으로 집값이 20% 이상 뛰어야 손해를 보지 않는 수준이다. 한도를 늘리지 않고 만기만 늘려 현재 현금 유동성을 확보하는 용도로 활용할 수도 있다.